Права на имущество, вытекающие из договоров

Право собственности инвестора на готовый объект

Требования инвесторов о признании за ними права собственности на объект строительства (инвестиций) зачастую судами удовлетворялись. Этому не препятствовал даже тот факт, что до момента признания судом права собственности на построенный объект за инвестором оное право еще не было за кем-либо зарегистрировано, тогда как в соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на готовые к эксплуатации здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По сути, инвестирование средств в строительство объектов недвижимости рассматривалось в качестве первоначального основания приобретения права собственности. Однако вышеуказанный подход подвергался критике, в частности, ввиду его несоответствия взаимосвязанным положениям статьям 8, 218, 219, 223 гражданского кодекса, что в ряде случаев находило понимание у судов (постановления ФАС МО от 21.05.2007 N КГ-А40/4053-07, третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 N А74-1916/2007-03АП-1134/2008).

Так, согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ по общему правилу права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него; в силу статьи 223 ГКРФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Положения же статьи 218 ГК РФ не могут быть истолкованы таким образом, что осуществление инвестирования в объект строительства является изготовлением вещи для себя, ибо инвестор не возводит объект. Возведение объекта и его последующая передача инвестору являются обязательствами его контрагента по инвестиционному договору. В конечном итоге данная критика была учтена. В абзацах 2 и 3 пункта 4 постановления пленума ВАС РФ N 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 закона N 1488-1, статья 6 закона N 39-ФЗ) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть, с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Какое право дает инвестору инвестиционный договор?

Таким образом, в пункте 4 постановления пленума ВАС РФ N 54 сделан важный вывод, что по общему правилу инвестиционные договоры по своей правовой природе представляют собой договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая на момент заключения данных договоров не создана, а право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества не возникает до его государственной регистрации. Вместе с тем постановление пленума ВАС РФ N 54 не дает однозначного ответа на вопрос о том, что же представляет собой вновь созданный объект строительства до момента государственной регистрации права собственности на него и какие права на него могут возникать в этот период. Нет ответа и непосредственно в законодательстве.

С практической же точки зрения инвесторам надлежит учитывать, что они имеют не вещные права на готовый объект строительства (инвестирования), а лишь обязательственные права требования к своему контрагенту по инвестиционному договору, что уже со ссылкой на постановление пленума ВАС РФ N 54 признается судами. В качестве примера можно привести постановление ФАС ВСО от 13.09.2011 N А19-19283/10, в котором прямо указано:
- вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты; заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
- законы N 1488-1 и 39-ФЗ, а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида инвестиционных договоров;
- поскольку договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений, при решении спора следует устанавливать их правовую природу, от которой зависит правильность их квалификации и, соответственно, подлежащих применению норм материального права;
- при повторном рассмотрении спора суду надлежит определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства; установить правовую природу инвестиционного договора и с учетом этого - правомерность предъявления требований по настоящему делу инвестором; учесть правовую позицию ВАС, изложенную в постановлении пленума ВАС РФ N 54.

• Быстрый поиск по финансовому сайту:

  •