Начисление НДС при продаже недостроенного дома

Облагать ли НДС реализацию недостроенных домов

В статье мы разберемся, надо ли облагать НДС реализацию недостроенных жилых домов. Налоговый кодекс предусматривает льготу (освобождение от уплаты НДС) при реализации компанией определенных объектов недвижимого имущества. Согласно этой льготе не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. На практике распространена ситуация, когда строящийся объект меняет владельца. Имеет ли компания право на льготу, если строительство объекта недвижимости не завершено, а операция по его реализации произошла? Возникает ли обязательство начислить и уплатить НДС с суммы реализации такого незавершенного объекта недвижимости? По этому вопросу существуют два противоположных мнения, мы рассмотрим их подробнее.

НДС надо начислить и уплатить

Министерство финансов России неоднократно высказывало это мнение в своих письмах. Финансовое ведомство объяснило, что по жилищному кодексу жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). А незавершенный строительством (недостроенный) жилой дом таким условиям (санитарным и техническим нормам) отвечать не может. Следовательно, недостроенный объект нельзя признать жилым, то есть, льгота по НДС не действует. Не надо забывать, что эти письма не носят обязательный характер. Компания сама вправе решать, соглашаться ли ей с позицией Минфина России.

Согласно налоговому кодексу моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при реализации является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг);
- день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Если товар не отгружается и не транспортируется, передача права собственности на этот товар приравнивается к его отгрузке. Существуют две противоположные точки зрения насчет момента определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

Первая основана на том, что налоговый кодекс, приравнивая передачу права собственности к отгрузке, не отменяет обязанности исчислить и уплатить НДС при получении соответствующей платы (аванса). Исчисленный таким образом налог на добавленную стоимость продавец недвижимости вправе принять к вычету после регистрации перехода права собственности. Следовательно, у продавца в случае, когда оплата производится после регистрации права собственности, обязанность по уплате НДС возникает в момент государственной регистрации. А если оплата получена продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения оплаты.

Другая точка зрения основана на следующем суждении. В базу по НДС включают авансы в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), а недвижимость не может быть предметом поставки. По товарам, отгрузка которых невозможна, момент определения налоговой базы - передача права собственности, которая происходит в момент государственной регистрации имущества за новым собственником. Тем не менее арбитражная практика свидетельствует о том, что налоговые инспекции иногда занимают противоположную позицию по данному вопросу.

Начислять НДС на реализацию не нужно

Это мнение вытекает из анализа практики арбитражных судов. Такая судебная практика сложилась из ряда решений, где суд прямо или косвенно вставал на сторону налогоплательщика (см. таблицу ниже).

Обзор арбитражной практики по начислению НДС

Г—————————————————T————————————————————————————————————————————————————¬
| Реквизиты дела  |             Суть спора и решение суда              |
+—————————————————+————————————————————————————————————————————————————+
|Постановление ФАС|Налогоплательщик приобрел недостроенное жилое       |
|ЦО от 19.04.2011 |здание, по полученному счету-фактуре принял НДС к   |
|N Ф10-1057/11    |вычету, далее реализовал здание, отразив в          |
|                 |выставленном покупателю счете-фактуре НДС и начислив|
|                 |НДС к уплате в бюджет. Налоговый орган в ходе       |
|                 |проверки отказал организации-налогоплательщику в    |
|                 |праве на вычет НДС по приобретенному объекту        |
|                 |недвижимости. Один из аргументов ИФНС -             |
|                 |налогоплательщик при продаже жилого незавершенного  |
|                 |здания должен был воспользоваться льготой по НДС,   |
|                 |следовательно, он не имеет права на вычет по        |
|                 |"входящему" НДС со стоимости приобретенного здания. |
|                 |Суд в ответ на это указал, что в целях отнесения    |
|                 |объекта недвижимости к жилому помещению необходимо  |
|                 |исходить из его назначения, а не из завершенности   |
|                 |или незавершенности строительства. Строительство    |
|                 |завершено на 85%, и в свидетельстве о праве         |
|                 |собственности указано использование помещения как   |
|                 |жилого. Поэтому ИФНС права, что налогоплательщик    |
|                 |имел право на льготу.                               |
|                 |Но воспользоваться льготой - право, а не обязанность|
|                 |налогоплательщика.                                  |
|                 |Таким образом, суд признал аргумент налогового      |
|                 |органа (отказ в вычете по "входящему" НДС из-за     |
|                 |того, что при реализация здания не будет облагаться |
|                 |НДС) - несостоятельным. Суд подтвердил право на     |
|                 |налоговый вычет по НДС у налогоплательщика          |
+—————————————————+————————————————————————————————————————————————————+
|Постановление ФАС|ИФНС в ходе проверки отказала налогоплательщику в   |
|МО от 10.02.2010 |праве на налоговый вычет по НДС, так как            |
|N КА-А40/221-10  |приобретаемые товары (работы, услуги), по которым   |
|                 |заявлен вычет, использовались при создании жилого   |
|                 |объекта недвижимости (жилого дома), который был     |
|                 |реализован физическому лицу без НДС. При этом       |
|                 |строительство реализованного жилого дома не было    |
|                 |завершено.                                          |
|                 |Суд указал, что для отнесения объекта недвижимости к|
|                 |жилому дому необходимо исходить из его назначения, а|
|                 |не завершенности или незавершенности строительства. |
|                 |В свидетельстве о праве собственности указан статус |
|                 |незавершенного строения - "жилое". В связи с этим   |
|                 |налогоплательщик обоснованно применяет льготу по НДС|
|                 |и не должен принимать "входящий" НДС к вычету. Это  |
|                 |подтверждается также и пояснительной справкой,      |
|                 |представленной налогоплательщиком в ИФНС в ходе     |
|                 |проверки, где налогоплательщик сообщает о праве на  |
|                 |льготу и о намерении в будущем восстановить НДС,    |
|                 |принятый к вычету.                                  |
|                 |Суд признал право ИФНС на отказ в налоговом вычете  |
+—————————————————+————————————————————————————————————————————————————+
|Постановление ФАС|Организация-налогоплательщик реализовала физическому|
|ВВО от 24.01.2011|лицу незавершенный строительством жилой дом.        |
|N Ф01-4774/2010  |Покупателю выставлен счет-фактура на сумму          |
|                 |реализации, в котором не выделен НДС (заявлена      |
|                 |льгота). ИФНС в ходе проверки не признала право на  |
|                 |льготу по НДС.                                      |
|                 |Суд установил, что участок земли был выделен под    |
|                 |строительство жилого дома, согласно документам      |
|                 |подрядных организаций (договоры, акты,              |
|                 |счета-фактуры, КС-2, КС-3, иные) велось             |
|                 |строительство именно жилого дома. В доме или на     |
|                 |участке были проведены (оснащены) все необходимые   |
|                 |для проживания инженерные коммуникации, некоторые из|
|                 |них прошли техприемку в соответствующих госорганах. |
|                 |Степень завершения строения - 74%. Продавец имеет   |
|                 |свидетельство о праве собственности на незавершенный|
|                 |объект как на жилое здание.                         |
|                 |Суд подтвердил право на льготу по НДС у продавца при|
|                 |реализации этого дома                               |
+—————————————————+————————————————————————————————————————————————————+
|Постановление    |ИФНС при проверке отказала                          |
|Десятого ААС от  |организации-налогоплательщику в праве на налоговый  |
|28.04.2012       |вычет НДС по объекту незавершенного строительства,  |
|N 10АП-1593/2012 |так как в дальнейшем этот объект может быть         |
|                 |реализован как жилой дом, операции по реализации    |
|                 |которого не будут облагаться НДС.                   |
|                 |Суд счел, что объект незавершенного строительства,  |
|                 |числящийся на балансовом счете 08 у                 |
|                 |налогоплательщика, жилым домом не является, так как |
|                 |по КС-2, акту о результатах частичного исполнения и |
|                 |прекращения работ со стороны подрядчика             |
|                 |налогоплательщику передавался не построенный жилой  |
|                 |дом, а строительно-монтажные работы. Утверждение    |
|                 |ИФНС о том, что в дальнейшем налогоплательщик будет |
|                 |совершать операции по реализации жилых помещений, не|
|                 |могут служить основанием для отказа в налоговых     |
|                 |вычетах в период строительства дома.                |
|                 |Таким образом, суд поддержал право налогоплательщика|
|                 |на налоговый вычет                                  |
+—————————————————+————————————————————————————————————————————————————+

• Быстрый поиск по финансовому сайту:

  •